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取り扱い業務

借地借家(借主側)

Q&A

Q.地主さんから土地を借りて、その上に建物を建てて住んでいます。地主さんから土地の賃貸借期間が満了したから、建物を取り壊して明け渡して欲しいと言われたのですが、そのとおりにしなければなりませんか?

A. 土地の賃貸借期間満了後も、借地人が土地使用を継続していれば、借地上に建物が存続する限り、原則として従前の契約と同一の条件で契約が更新されたとみなされます。賃貸人が借地権の更新を拒絶できるのは、借地人が、自分から任意に立ち退く場合は別として、「正当な事由」(当該土地使用を必要とする事情、立ち退き料の支払等)があると認められる場合でなければなりません。契約期間が満了したというだけで、建物を取り壊して明け渡す必要があるわけではありませんから、弁護士と相談して対応を検討すべきです。

Q.大家さんから、賃料を値上げすると言われました。言われたとおりに支払わなければなりませんか?

A. 当事者は、経済事情の変動等により、土地・建物の賃料が不相当に高額または低額である場合には、賃料の増額又は減額を請求することができます。賃料の増減につき、当事者間で争いがある場合、まずは調停で話し合いを行い、調停において協議が調わない場合には、裁判で適正な賃料が定められることになります。

Q.土地を借りようとしたところ、地主から定期借地契約を結びたいといわれました。定期借地権とは、どのようなものですか?

A. 法律で 3種類の定期借地権が定められています。

一般定期借地権:存続期間50年以上、契約の更新、建物買取請求をしないこと、を定めることができます。 公正証書等の書面による契約を要します。

事業用定期借地権等:専ら事業の用に供する建物所有を目的とします。存続期間30年以上50年未満とし、契約の更新、建物買取請求をしないこと、を定めることができます。 公正証書による契約を要します。

建物譲渡権付借地権:存続期間30年以上、期間満了時に建物を賃貸人に相当の対価で譲渡する特約を定めることができます。

Q.アパートの賃貸借契約を解約し、明け渡したのですが、敷金が戻ってこないどころか、原状回復費用として多額の支払いを求められました。支払わなければなりませんか?

A.借家人は、故意又は過失により損傷させた部分については、原状回復費用(補修費)を負担する必要がありますが、通常の用法に従って使用していて自然に生じた損耗(通常損耗)については、特約がない限り、負担する必要はありません。したがって、通常の使用をしていても、年月を経れば自然と汚れる部分(畳、襖、壁の変色や損耗など)の原状回復費用を敷金から差し引くといわれた場合には、そのまま従う必要はありません。
このような原状回復に関するトラブルについては、国土交通省が一般的な基準を定めたガイドラインがありますので、このガイドラインを参考にして交渉することが可能です。それでも解決が困難な場合には、弁護士に相談して調停や訴訟などの方法をとることができます。

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